歡迎訪問【德宏州房地產行業協會】,
如何進行房地產經紀機構備案?  2019全國經紀人(協理)考試報名入口  | 考試輔導培訓  |  考試用書 | 成績查分入口  | 合格證書登記代領
當前位置-行業動態-行業新聞-  房地產行業集中度再提升 多元化業務形態逐步確立
房地產行業集中度再提升 多元化業務形態逐步確立
來源:中國建設報 作者:本站編輯 更新時間:2018-12-05 點擊數:

進入2018年最后一個月,房企今年的業績“競賽”也接近尾聲。盡管行業面臨調控持續進行、融資渠道收緊、回款壓力大等一系列問題,年內房企銷售額仍在不斷刷新。

  根據機構的中國房地產企業銷售業績TOP100排名,2018年1~11月,TOP100房企銷售額穩步增長,銷售額破千億元房企增至26家,TOP100門檻升至236.3億元。其中,房企梯隊分化明顯,市場集中度進一步加大,碧桂園、萬科和恒大“三巨頭”獨占鰲頭,銷售額均超5000億元。前10強房企的銷售總額達36691.6億元,占據市場4成份額。

  在2018年房地產行業堅持“房住不炒”總基調下,中小型房企角逐態勢趨于白熱化。其中,較多沿用傳統“高杠桿”模式發展的房企在資金面上捉襟見肘,正面臨著資金大考。為了順利融資,一些房企不惜售賣股權、出讓項目,多渠道“補血”。

 行業集中度持續提升

  近年來,房地產行業集中度提升一直是市場常態之一。數據顯示,排名前3的企業銷售額均值為5841.7億元,同比增長率均值為18.7%;1000~5000億元的企業共23家,銷售額均值為1725.3億元,同比增長率均值達到58.3%,其中,融信、藍光發展兩家企業11月首次跨入千億元陣營。

  截至11月末,有近10家房企已經提前完成了全年業績目標。但由于年末市場仍然低迷,企業新推項目去化率普遍不及預期,仍可能有不少企業無法完成全年目標。

  在拿地金額方面,TOP10企業1~11月拿地總金額達7609億元,占TOP50企業的42.7%,較1~10月占比下降1.6個百分點。龍頭房企在土地市場的優勢凸顯,萬科、碧桂園、保利位列榜單前三。其中,萬科以1250億元拿地金額位居榜首,碧桂園以1200億元位列第二,保利以926億元穩居第三位,3家房企的拿地金額均超900億元。

  從城市排行榜來看,房企仍將一二線城市作為拿地重點,部分城市土地成交放緩。2018年1~11月,全國土地成交金額TOP10城市總計成交12023億元,同比下降10%,降幅與1~10月相比收窄1個百分點;規劃建筑面積TOP10城市成交29072萬平方米,同比增長14%,增速較1~10月上升1個百分點。

  限地價、限房價、競自持、競配建、共有產權用地等成為熱點城市推地的重要要求,對于企業來說,這些限制條件對項目盈利和周轉帶來一定壓力,且對企業資金實力提出了更高的要求。

  在行業集中度提升的大潮下,房企紛紛調整舵頭或進行戰略調整。據不完全統計,2018年1~10月,已有7家房企因轉型或重組而“消失”在房地產行業的排行榜中,如寶能、銀億正在轉型汽車制造業。此外,近10家房企因資金鏈斷裂宣告破產,其中,大部分來自熱點省市,其中重慶4家、安徽2家、廣州1家。

  安居客首席分析師張波分析認為,預計2019年房地產行業規模化趨勢仍將持續,中小型房企因融資困難、資金鏈承壓,或面臨生死考驗。

  與此同時,在房地產行業風向持續趨冷的走勢下,諸多房企掀起一場“去地產化”風潮。11月29日,中國奧園(03883.HK)公告,公司名稱正式由“中國奧園地產集團股份有限公司”更改為“中國奧園集團股份有限公司”。

  此前,恒大地產更名為恒大中國、時代地產更名為時代中國、龍湖地產更名為龍湖集團、遠洋地產更名為遠洋集團、萬科多個城市子公司房企爭相抹去“房地產”字樣,房企弱化地產開發主業的色彩,反映了企業在轉型升級、準備多元化跨界業務拓展運營的趨勢。

 多渠道融資“補血”

  一方面,大中型房企去地產化,尋找發展新動能,開拓業務新邊界,“由表及里”多元化發展;另一方面,小型房企選擇和大中型房企合作開發或被并購等方式,繼續生存或離場。

  臨近年終,眾多房企集中發債,多渠道融資以穩定現金流。此前,房企為解決資金問題,各顯神通,第三季度房企紛紛融資解渴的消息也不斷傳來。根據Wind數據及企業公告初步統計,1~11月,房企共發行資產證券化產品154只,融資總額1725.1億元,同比增長56.1%,其中,11月,房企共發行資產證券化產品16只,融資總額147.4億元,環比增幅超100%。

  11月29日早間,融創中國擬額外發行美元優先票據,并與2020年到期的4億美元8.625%優先票據(今年7月27日發行)合并組成單一系列。同日,陽光100擬發行1.7億美元于2021年到期的優先票據,年利率10.50%。

  11月28日,弘陽地產(01996.HK)宣布擬發行于2020年12月3日到期、本金總額為1.8億美元的優先票據,年利率為13.5%。這是弘陽地產在今年7月上市以來首次發行美元債,弘陽地產擬將該筆款項用于為現有債務再融資,并用于一般企業用途,這被業內人士視作企業解決現金流的舉措。此外,保利、龍湖、陽光城等房企也于近期發行公司債并獲得批復。

  “首先,央行降準政策令貨幣環境變得相對寬松,無論是銀行貸款還是其他金融機構都會予以體現。其次,臨近年底,房企拿地的機會增加,隨著供地規模不斷擴大,房企積極拿地的意愿擴大,必須積極融資。”對于近期房企加速發債融資的原因,易居房地產研究院總監嚴躍進認為,房地產銷售行情雖然下行,但并未完全遇冷,企業融資體現了房企對2019年市場的繼續關注。

  然而,也有聲音指出,此輪融資潮主要是因為樓市銷售逐漸放緩,面臨回款難問題。同時,由于前期投資過度,資金需求旺盛,導致房企增加融資的訴求明顯上升。隨著信貸市場的調控持續,房企在其他渠道融資的需求持續大漲。

  中原地產首席分析師張大偉強調,2018年第四季度,房企最重要的工作將是融資。盡管房企融資需求迫切,但隨著監管層嚴控銀行信貸和信托資金違規進入房地產市場,房企融資成本明顯上升,房企融資難度越來越大。

  值得注意的是,在房企債券融資金額暴漲的同時,主營業務在中國大陸的房企總的融資規模卻在減少,而融資成本明顯增加。58安居客房產研究院監測數據顯示,今年以來,房企的融資壓力明顯大于去年,1~9月銷售金額TOP50的房企融資成本同比去年平均提升了1個百分點,融資金額同比去年則收窄了近3成。

  在房企融資成本方面,陽光城發行億元公司債券,票面利率7.50%;合景泰富發行4億美元優先票據,年利率9.85%;華遠地產和隆基泰和外幣融資工具的票面利率分別高達11%和12%。中國恒大附屬公司景程有限公司發行的優先票據,最高融資成本達13.75%。

  在融資難的局面中,有房企不惜“賣股補血”。11月5日,富力地產發布公告稱,擬發行不超過8.06億股新H股,發行價不低于前五個交易日收市價平均數的80%。若以每股12港元的均價計算,此次融資額約100億港元。對于募集資金用途,富力地產表示,將全部用于補充公司資本金,其中包括但不限于用于償還公司債務、補充公司營運資金。

  有數據顯示,截至11月26日,今年以來已有45家房企發起股權轉讓,金額高達2539.67億元;相比之下,去年全年僅有32家房企發起股權轉讓,金額僅為744.25億元。北京產權交易所、上海聯合產權交易所等平臺數據也顯示,房地產企業產權轉讓掛牌項目在增加。

  值得注意的是,2018年年底還將迎來房企的償債高峰。wind資訊數據顯示,截至今年年底,房企將有81支債券即將到期,總共需要償還金額為526.73億元。此外,在境外債方面,截至年底,房企海外債券到期規模近90億元。

  分析人士表示,2019年至2023年五年間,地產企業海外債券到期規模都在100億美元之上,主要與近兩年發行較多的3年期、5年期或7年期的債券到期有關。

  對此,渤海證券分析師崔健表示,房地產債券發行經歷了2015年~2016年的擴容后,進入相對平穩的平臺期,而由于地產債的期限多為3~5年,所以2018年~2021年是地產債的償還高峰期。今年第四季度,地產債的總償還量達到1292.67億元,明年上半年總償還量達到2116.51億元。房企發債后,雖然資金壓力會有所減緩,但也會帶來很多新問題,比如債務兌付的疊加等。特別是明年市場的降溫風險,使得兌付壓力增加,這是值得警惕的。

  協縱策略管理集團聯合創始人黃立沖認為,明年是中國房企的生死之年,今年的融資是生死時速的“賽跑”。

  分拆物業上市或迎新藍海

  今年以來,房企拆分旗下物業公司上市似乎成為了一股新潮流。今年,繼碧桂園、雅居樂、新城控股分拆物業板塊赴港上市之后,11月26日,佳兆業物業和濱江服務分別提交了招股書和上市申請書。

  11月26日,佳兆業集團宣布,此前已通過港交所聆訊的佳兆業物業已于2018年11月26日刊發招股章程,并將在不遲于12月4日協定最終發售價。如果一切進展順利,12月6日,佳兆業物業將在香港聯交所主板上市,成為內地第十家在港交所主板上市的物業公司。據悉,佳兆業物業上市后預計市值最高可達15.23億港元。

  《中國建設報·中國房地產》從佳兆業物業的招股書中了解到,其物業集團本次準備發行共計3500萬股,占發行后總股本的25%,每一股發行價格區間為每股9.08~10.88港元。其中90%為國際發售、10%為公開發售,另有不超過15%超額配股權。按照全球發售的股份數目及發售價范圍計算,佳兆業物業的市值將達12.71億港元至15.23億港元。

  佳兆業物業集團預估,假設發售價為每股9.98港元(即上述發行價格區間的中位數)且超額配股權并無行使,佳兆業物業集團估計在扣除包銷費用及傭金和全球發售相關的其他估計開支后,全球發售的所得款項凈額約為2.8億港元。

  同一天,濱江集團旗下物業公司也開啟赴港上市之路,如果此舉成功,今年欲沖刺千億元的濱江集團將正式拓展H股融資渠道,擁有“A+H”雙融資平臺,獲得更高的總市值。

  據不完全統計,目前在香港上市的物業公司還有彩生活、中海物業、中奧到家、祈福生活服務、綠城服務、浦江中國等。據悉,旭輝旗下的永升生活也正籌備上市。

  有業內人士分析指出,隨著城鎮化進程的加快,消費者對物業管理的要求越來越高,專業化的物業管理公司受到歡迎,無論是穩定性,還是增長空間,物業領域都具有一定的想象空間。因此,不排除包括萬科、保利、招商等在內的A股龍頭房企未來也將物業資產重新上市,物業服務或將成為行業新藍海。

  中國物業管理協會《2018年全國物業管理行業發展報告》顯示,2014年,百強企業管理面積的均值約為1600萬平方米,市場份額為19.5%;2017年,百強企業管理面積的均值超3000萬平方米,市場份額達到32%以上。

  具體來看,根據中信證券分析師的數據,今年上半年,萬科物業營業收入超過45億元,毛利率為17.3%;保利物業同期營業收入接近20億元,毛利率為21.9%。海通證券行業分析師涂力磊指出,隨著城鎮化的進一步推進,物業服務行業的整體市場空間逐步擴大,預計到2022年年末總規模可達到1萬億元,目前還正處在擴張期。

  在業內人看來,在“融資難”的背景下,房企分拆物業公司上市,不僅能增加一個融資平臺,也能促使物業規模快速提升,搶占市場份額。例如佳兆業物業在招股書中表示,分拆物業公司能建立其作為獨立上市公司的身份,并擁有獨立融資平臺,能直接通過資本市場進行股本或債務融資,幫助物業板塊加速拓展,改善財務表現。

  “房地產公司也可以通過這個方式,將物業開發的利潤轉化為物業管理利潤來釋放,可以多一個融資平臺、多一條融資渠道。”黃立沖認為,當下物業公司紛紛分拆上市,其主要還是因為融資面偏緊,在過去這一兩年,房地產公司的融資需求很強烈。

  國海證券的一份研究報告顯示,在消費升級、存量物業面積持續增長的背景下,物業管理市場正處于快速增長的黃金發展期,預計到2030年行業潛在市場規模超過1.3萬億元,相比當前行業規模存在2倍以上的成長空間。

  多位業內人士表示看好物業新藍海,稱未來將有更多房企分拆物業管理公司上市,行業整合的力度也將進一步加大。但不能忽視的是,雖然百強物業企業的市場份額不斷增加,但目前絕大多數物業公司的收入來源仍是以傳統的基礎物業服務為主,利潤的提升空間有限。

  因此,在開發物業新藍海的同時,如何保持穩健的盈利能力和持續的市場增長,仍是上市物業企業面臨的問題。

【打印本頁】 【關  閉】
目前网络赚钱方式