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多地釋放 “松綁”信號,樓市調控走向何方?
來源:轉載自:中房網 作者:本站編輯 更新時間:2018-12-24 點擊數:

      2018年還沒過完,有些城市已經按捺不住了。

  菏澤與廣州,這兩個城市一天之內分別針對限售、商服限購等方面釋放了房地產調控“松綁”的信號。

  多地釋放 “松綁”信號

  首先是菏澤,菏澤市住房和城鄉建設局印發《關于推進全市棚戶區改造和促進房地產市場平穩健康發展的通知》(菏建(2018)7號),對房地產市場發展提出了七項工作要求。其中“取消新購住房限制轉讓措施”引發了市場的廣泛爭議,有業內人士將此做法解讀為房地產調控松綁的信號。

  緊接是廣州,廣州市住建委12月19日發布相關政策文件,放松對商服類物業的銷售限制。按照新規,2017年“3·30新政”以前出讓土地的商服類物業,不再限定銷售對象,個人購買商服類物業取得不動產證滿2年后方可再次轉讓。

  此外,據深藍財經報道,珠海的金灣、斗門兩區的購房政策已出現調整,在這兩個區只需一年社保就可以購買一套商品住房,這個政策面向所有購房者。但這僅為媒體報道,并不是官方出臺的消息。

 地方緣于不同壓力

  部分城市對房地產政策的調整,引發了爭議。

  由于影響太大,菏澤市住建局在12月19日開會討論后,于下午17點29分在其網站上掛出《菏澤市取消限制存量住房轉讓期限規定的情況說明》。菏澤市住建局表示,根據房地產市場分類調控、因城施策的要求,取消了新購和二手住房限制轉讓期限的有關規定。

  對于取消限售的原因,菏澤市住建局進一步解釋稱,采取限制新購和二手住房轉讓期限有關規定后,有不少準備購買存量住房的市民,特別是棚改貨幣化補償的市民,因不能辦理過戶而無法購買合適的存量住房,要求取消限制轉讓期限規定的愿望十分迫切。

  事實上,菏澤取消限售的背后,一方面是面臨嚴峻的人口外流問題。據山東省統計數據,2016年菏澤市外出人口152萬人,當年菏澤總常住人口862.26萬人,戶籍人口1014.57萬人,外出人口占總人口的15%。另一方面,菏澤的棚改規模位居全國前列。根據公開數據顯示,僅2017年菏澤就改造了18.2萬戶,涉及近70萬人。2018年至2020年還有25萬套改造任務,涉及人數達百萬人。此外,該市今年上半年的賣地收入進入了全國30強,這意味著未來會有大量的供給進入市場,其壓力可見。

  從廣州對商服類物業限購的松綁來看,也是緣于目前其商服類物業庫存積壓現象嚴重。

  據克而瑞數據統計,在“3·30新政”出臺的2017年,廣州全年公寓成交量僅為19447套,2016年為33919套,成交量暴跌了43%左右。新政對廣州公寓成交形成較大壓力,直接導致公寓庫存高企。據克而瑞數據統計,截至11月底,廣州一手公寓庫存量達160.04萬平方米,剩余28136套存貨,同比大漲47.17%,去化周期也拉長至23.1個月。而商業產品的庫存量達333萬平方米,去化周期長達73個月。

  由此來看,廣州調整商住房政策在情理之中。雖然是有條件地放松商服類物業限購,但同時要求要取得不動產證滿2年后方可再次轉讓。這樣的政策設計,也是為了杜絕短期的投機炒作行為。

  分城施策或成明年調控關鍵詞

  此外值得注意的是,中國人民銀行昨晚發布消息,決定創設定向中期借貸便利(Targeted Medium-term Lending Facility,TMLF),根據金融機構對小微企業、民營企業貸款增長情況,向其提供長期穩定資金來源。央行相關負責人表示,為繼續貫徹落實黨中央、國務院關于改善小微企業和民營企業融資環境的精神,中國人民銀行創設定向中期借貸便利(TMLF),進一步加大金融對實體經濟,尤其是小微企業、民營企業等重點領域的支持力度。

  此前發改委發布的《國家發展改革委關于支持優質企業直接融資進一步增強企業債券服務實體經濟能力的通知》中,房地產業作為國民經濟行業分類,被列入優質企業經營財務指標參考標準之一,這一度被市場解讀為房地產融資開始出現松動跡象。

  但隨后由發改委主管的媒體《中國經濟導報》發文表示,發改委對貫徹落實黨中央、國務院關于房地產調控的決策部署是堅決的、一貫的,也是非常嚴厲的,這一點在企業債券融資方面也是一致的。按照中央關于房地產長效機制建設的精神,目前國家發改委企業債券只支持棚改、保障性住房、租賃住房等有限領域的項目,不支持商業地產項目。這幾年,企業債券在貫徹執行國家房地產調控方面的政策沒有變化。

  此外,據不完全統計,12月份以來,銀保監系統已經針對商業銀行違規“輸血”樓市開出超10張罰單,其中不乏股份制銀行、國有銀行。而類似于這種新聞,今年以來頻見報端。

  從這方面也說明,國家的宏觀調控是要加大對實體經濟和一些重點領域的支持,并嚴控資金違規流入房地產領域。對房地產市場的調控基調并未改變,對涉房資金的監管仍然是未來的重點。

  事實上,地方政府對各自城市的房地產政策進行預調微調本無可厚非,但必需要注意的一點是,“房住不炒”的政策紅線不能改變,政策的調整必需有利于當地房地產市場的平穩健康發展,不能引起市場的大幅波動。

  從另一方面來看,如果2018年末地方這波政策微調被默許,那么進入2019年,其他城市極有可能針對各自城市的情況進行政策調整。也許2019年將是房地產把“分城施策”運用的淋漓盡致的一年。

  但從地方政府來講,需要權衡的是如何能夠“既不突破政策紅線,又能解決現實難題”。這將極大的考驗地方管理層智慧。

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